滨江房产圈地钱江世纪城 融创拿下钱塘新区未来社区

　　浙江在线-住在杭州网6月29日讯(浙江在线记者 丰方旭) 今日，杭州成交6宗优质地块，分别位于钱塘新区、萧山区、余杭区。滨江包揽钱江世纪城两宗宅地，其中奥体单元地块成交楼面价成为板块地价新标杆；融创加仓钱塘新区，溢价25%竞得未来社区地块；赞成自持6%摘南部卧城宅地；绿城&交投高溢价拿下未来科技城低密宅地；招商低溢价竞得萧山新区商住地。

　　本场出让主要有以下几个看点：

　　1、两个3分钟封顶+自持，房企拿地势头不减：杭州自4月开始宅地频现封顶+自持，市场热度较去年有明显升温，且在5月和6月继续保持了高热水准。今日宅地又吸引众多房企激烈竞争，其中两宗地块均为3分钟封顶并自持，可见当前市场上的大多数房企还有很高的拿地需求。

　　2、滨江包揽钱江世纪城2019年以来的所有宅地：截至今日滨江房产包揽钱江世纪城宅地，滨江房产已拿下2019年以来板块出让的全部宅地。此前的三个项目分别为御虹府、嘉品、君品，目前御虹府已售罄。

　　3、“高周转”需求下限价区域竞争更激烈：目前市场，房企拿地往往只有微利甚至保本，“拿地、快销、再拿地”这样的快周转模式成为大部分房企的选择。而“限房价”的政策下，较多板块新房与二手房仍存在倒挂，例如今日的钱塘新区、萧山新区、钱江世纪城板块，这样的倒挂，能推动日后新盘的快速去化。

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　　6月29日地块成交情况

　　融创竞得钱塘新区未来社区地块 限价19300元/㎡

　　融创以总价501939万元竞得钱塘新区未来社区地块，成交楼面价9441元/㎡，溢价率25.82%。地块商品住房毛坯销售均价不高于16800元/㎡，装修价格不高于2500元/㎡。

　　地块的配建要求较多，未来社区将围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为引领的新型城市新样板。

　　根据地块规划条件显示，地块有较多配建需求：

　　1、双创空间（办公）由受让人自持，建筑面积不小于2万㎡，自持年限不少于10年，自通过土地复核验收之日起算。自持年限内不得分割、不得转让。

　　2、九大场景（除双创空间外）由受让人自持，建筑面积不小于1.5万平方米，自持年限不少于40年。自持年限内不得分割、不得转让。

　　3、项目配置5万㎡服务式公寓，其中40%实行只租不售、60%可按不可分割最小单元销售。

　　杭州钱塘新区云帆社区一期商住地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　周边项目信息表

　　滨江深耕钱江世纪城 再次包揽两宗宅地

　　滨江此次包揽钱江世纪城两宗优质宅地，其中奥体博览中心地块成交总价340506万元，成交楼面价32688元/㎡，溢价率29.71%，并需自持5%；钱江世纪城核心单元地块成交总价168516万元，成交楼面价31107元/㎡，溢价率23.44%。

　　奥体博览中心地块3分钟便已封顶，32688元/㎡还需自持5%的成交楼面价也超越了此前2018年保利•澄品的32277元/㎡，成为了钱江世纪城的板块地价新标杆。

　　奥体博览中心项目商品住房毛坯销售均价不高于42500元/㎡，装修价格不高于4500元/㎡。世纪城核心单元项目商品住房毛坯销售均价不高于41000元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。据浙报传媒地产研究院测算，项目若取政府精装均价限价进行销售，地块的盈利空间较小。

　　奥体博览中心单元BJ1701-11、13地块、钱江世纪城核心单元SJC0203-02、03、04地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　周边项目信息表

　　招商低溢价竞得萧山新区宅地 限价32500元/㎡

　　招商以总价191101万元竞得萧山新区宅地，成交楼面价17562元/㎡，溢价率9.76%。地块商品住房毛坯销售均价不高于29000元/㎡，装修价格不高于3500元/㎡。

　　萧山新区板块内二手房成交价较高，如临近的萧山区的金地天逸，二手房挂牌价在45000元/㎡左右，一二手倒挂严重，价差将近1万元。

　　地块位于萧山新区，西接滨江西兴，北至萧山市北，处于目前萧山最繁华的金城路商圈，坐拥萧山区最优质配套，同时也可共享滨江区发展红利，区位优势明显。

　　湘北单元XSCQ3104-04、XSCQ3104-09地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　周边项目信息表

　　3分钟即封顶 赞成自持6%竞得南部卧城宅地

　　赞成以总价110938万元竞得南部卧城宅地，成交楼面价17400元/㎡，溢价率29.85%，自持6%。地块商品住房毛坯销售均价不高于25300元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡。本项目的政府精装均价限价28300元/㎡与周边在售项目的高层精装均价相持平，与朝阳站滨江项目限价差距1500元/㎡，因此本案后期将有较快的去化速度。

　　地块位于萧山南部卧城核心区，紧邻地铁2号线，南面为南江商业中心，北侧为德信•市心府和东原德信•九章赋，周边各类生活配套设施较为完善，区域的居住氛围十分浓厚。

　　蜀山单元XSCQ2701-27地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　周边项目信息表

　　绿城&交投竞得未来科技城低密宅地 限价52150元/㎡

　　绿城&交投以总价291264万元竞得未来科技城低密宅地，成交楼面价39786元/㎡，溢价率24.33%。地块商品住房毛坯销售均价不高于47650元/㎡，装修价格不高于4500元/㎡。据浙报传媒地产研究院测算，本项目若取政府精装均价限价52150元/㎡进行销售，地块已没有盈利空间，这对房企的操盘运营能力有极大的考验。

　　地块位于未来科技城核心区，北面即为阿里巴巴淘宝城，地块周边还分布着较多住宅小区，区域居住氛围浓厚。其中，距离本案较近的大华西溪风情是区域内十分典型的低密住宅区，目前排屋二手挂牌价格主要在50000-70000元/㎡之间。由此看来，未来项目以52150元/㎡的价格销售，去化应有较好的保障。

　　杭州未来科技城81号地块（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　周边项目信息表

　　测算逻辑：

　　①住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　②奥体博览中心地块车位价格按照47万元/个计算，钱江世纪城核心单元地块车位价格按照45万元/个计算，蜀山地块车位价格按照28万元/个计算，未来科技城地块车位价格按照35万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　③奥体博览中心地块精装价格按照2250元/㎡计算，钱江世纪城核心单元地块精装价格按照2000元/㎡计算，蜀山地块精装价格按照1500元/㎡计算，未来科技城地块精装价格按照2250元/㎡计算；

　　④毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

　　⑤自持部分未做处理。

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